本文发表在 rolia.net 枫下论坛1. 2008年末到2009年初多伦多的房价短暂下跌后迅速反弹，证明多伦多的房市具有很强的抗跌性。

在一个成熟的资本主义体系里的经济中心和金融中心的国际性大城市，房价从不像股票，长期的变化曲线没有那么多波浪，即不会像中国那样几年内跌宕起伏。

所以从技术角度讲，刚刚经历过一次比较深的下跌，随后至少5-8年内很难再有一次这样幅度的调整，随后几年中最多某些时间是微跌，每次极可能会象1996-2008年多伦多的房价慢牛增长过程中隔两年就有一段时间的停滞调整（每次这个时候都是进场的好时机），但是年均房价还是在增长。

从心理角度分析，从96年到08年连涨了12年后，绝大多数多伦多市民普遍心理上有个房价上涨了这么长时间该跌一点了的预期心态，所以这次下跌满足了有房者和无房者一个心理上的调整。随后几年的卖家房主都了解了多伦多房地产的抗跌性，卖房时再遇到市场不好时，大不了租出去，没必要像08年末09初时时那样割肉贱卖。对于买家也一样，知道了在多伦多买房子很难捡到大便宜，房价真要回落一点，就得赶紧抓住机会接住，这样就很难有什么大跌。
所以从机会成本来说，随后几年，多伦多房价的上升空间明显大于下跌空间。


2. 多伦多房价虽然连涨14年，但一直没有暴涨过，从没有一年两位数的增长，V型反弹后的大涨，是因为之前由于美国金融危机引发的全球经济危机而导致的房价不应有的恐慌性下跌造成的，属于报复性上涨。09年末和10年初的大涨如果和两年前的数据比，两年平均涨幅就不算什么了，符合正常的增长曲线，泡沫很少。（稳健增长和暴涨的数据比较，我会另文再述。）


3. 加拿大稳健保守的银行房贷体系，一直没有那种美国式的滥发次贷问题，绝大多数房主都能负担得起房子。美国前几年的滥发次贷是那些没什么固定工作，一个月的全部家庭收入加一起甚至还不够批给自己的房贷的每月正常还款额，这在加拿大是几乎不可能发生的。

4. 大多伦多的移民数量每年持续在增加，多伦多房市的刚性需求长期存在，而且过来的新移民越来越有钱，非常有力地支撑了大多伦多的房价。
另外非常关键的一点是大多伦多的人口结构在改变，官方最近公布的统计数据显示到2031年大多伦多的白人将成为少数人口。量入为出、喜欢积蓄、对土地、房子有强烈依恋情结的文化的人口比例在增加，而寅吃卯粮、讲究享受、随遇为安、一辈子租房无所谓的人口比例在减少。那些整天吵吵“affordability”（供房负担能力）的“专家”们就知道照本宣科，纸上谈兵，不会结合一点实际。


5. 通货膨胀的预期。之前各国拼命印钞票应对金融危机，迟早“印”出来的大量货币会有部分从金融领域进入到生活领域。加拿大政府为了对付经济危机而实行的经济刺激计划还在进行中，所谓刺激经济是以多印钞票为基础的。


6. 加拿大经济复苏前景非常看好，构成了房市购买力的有力支撑。


7. 美国经济仍然处于挣扎中，失业率一直不降，一两年内前景不被看好，再加上最近的欧洲债务危机，美国的利率会一直持续很低。所以加拿大的央行利率不会上涨太快。随后几年的房贷利率仍然处于几十年来难得一见的低位。


8. 由于美元的持续贬值，其他国家（尤其是中国等国）的以前的美元单一化外汇储备必然要多元化。加拿大有世界级储量的石油和矿产资源，再加上政治、经济长期稳定，加元成为外汇储备多元化的一个很好选择，最近俄罗斯已经宣布增加加元的外汇储备了。加元的坚挺还会吸引国际游资过来，热钱过来后比较安全的投资方式之一就是投资房地产，尤其是投在加拿大的集经济中心、金融中心、银行中心、商业中心等等为一体的加拿大最大城市里。


9. 2015年在多伦多举办的泛美运动会，之前几年要有几十亿的基建投资砸进去，土地、建筑材料、劳工成本都得上涨，房价能不涨吗？


10. 中国开放加拿大为指定出国旅游目的地（ADS）。能出国旅游的中国人都基本属于国内的富人，现在国内的富人绝大部分都在国内有好几套房子了。到了多伦多这个加拿大最大、经济最繁荣的城市一看，房子真便宜啊。比照工资收入及租售比，投资买房很有潜力。尤其是外国人在这里买房，即使在加拿大没有工作收入，也可以从银行贷到大部分款去充分利用杠杆，这在中国都是绝对做不到的。在中国炒房还不如到多伦多炒……。


11. 随后五年安省留学生人数将扩招50%。这是从新闻上抄下来的：“据悉，留学生每年为加国带来61亿元收入，其中有一半在安省。如果令安省的留学生人数增加50%，将带来一笔很可观的收益。增收留学生带来的收益不止是学费，他们日常消费都能推动安省的经济。据估计，安省现有的3.8万留学生每年花在住宿、食品、衣服上的花费就高达10亿元。”现在在多伦多的留学生就有不少在家里的资助下早早就在多伦多买房了，以后几年，留学生对住房和租房的刚性需求只会更加旺盛。


12. 经过08年末09年初这次金融危机，老百姓多年来辛辛苦苦省下来的钱买的基金、股票都大幅缩水，惨不忍睹。7、8年前那次IT股灾之后刚刚对股市恢复了一点信心的普罗大众又被狠耍了一次，又被剪一次羊毛。再加上麦道夫、唐炜臻之留的大小投资骗子被彻底揭露，大家不得不对股票和基金的信任度下降，而同一时期多伦多房地产则依然稳步增长。随后几年，人们在有余钱打算投资之时（存在银行GIC的利息实在太低了，存在那里就是认赔 – 贬值），会比以前有更高比例的选择去投资房地产，至少多投个篮子。尤其是多伦多的房地产，过去10年的房价波动比温哥华、卡尔加里之类的城市稳健多了。


13. 魁北克的民族主义倾向愈发强烈，最近在魁北克居然有法律提案要在幼儿园和中小学里面只可以讲法语。很明显，打算移民到加拿大的所有国家的人里没有几个移民会愿意自己孩子从小只在法语环境里受教育，长大了说英语还有口音。昔日的加拿大第一大城市蒙特利尔和多伦多的差距只会越拉越大。最近这些年的情况就是，去蒙特利尔的很多移民就是冲那点学法语福利金去的，整体上这些移民的经济实力、技术水平、工作能力都稍逊于到多伦多的移民。


14. 澳大利亚已经出台政策限制外国人买房，而且澳洲留学生申请移民的政策也收紧了（跟加拿大正相反）。当今整个地球上好地方已经没几处了，这不是说挣钱的好地方，是从社会环境，自然环境，教育环境，人文环境，治安环境，政治环境等等综合来考量的，适合孩子成长的环境就更不用说了。中国的贪官巨贾们要留条后路的人就更多了，选择范围就那么几个地方……更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net