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房子卖了。现在来算一下账，并与以前租房住比较一下。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 {1166} (#3229483@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛The Buyer removed all conditions. It is done deal now. Time on the market: 2 weeks (as of conditional offer was accepted)。Closing day: another 2 weeks。

这是我们第一次买的房子。之前租过Townhouse和 Single House, rents from $800 ~ $1000 + utilities。那么就拿这个房租作为benchmark来做比较。因为泊文的房租与耗思没有可比性。

在这个老宅住了四年。买入价12万，卖出价 15万。当初买入之所以那么便宜是因为房子很破。四年中投入了约2万装修，新房顶，新卫生间，加了一面墙的厨房柜子，后院新deck，前院新porch栏杆，铺地，修车库等。卖房赚的一万要付佣金5%，律师费等$800，一个多月卖房期间虽然没住老宅，但是仍然要保持老宅的基本开销：水电煤气保险保安地税贷款利息等carrying costs 一共$1000（其中利息一项因为新房用了老宅的line of credit做down payment，9万元一个月光利息就$450）。最后balance ０，没赔没赚。Capital Gain ０。

当初买老宅贷款9万，是secured line of credit at prime rate。很快就还完了。一共大概支付了$8000利息。Annual Property Tax $2000 X 4 yrs = $8000，Property insurance $700/yr X 4 = $2800。Closing Costs $1000。一共损失了约$20000。

租房四年的话按月租最低$800算四年约$40000。所以即使买卖房子没赚钱还是比租房住省了$20000。

没买房的赶紧买吧。多等一个月多损失几百钱。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

Congrants! -sr-71(Blackbird); 2006-9-26 (#3229494@0)

没算这4年你在房子上花的力气, 操的心 -haohaohao(haohaohao); 2006-9-26 (#3230499@0)

You didn't count property tax you paid. You could lose. -expert3(expert3); 2006-9-26 (#3229505@0)

or didn't I? my mistake. -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229515@0)
也没算4年的水电气 -zorov(yy); 2006-9-26 (#3229536@0)

租house 与租apartment是不同的。house租金包括地税，但是不包括任何utilities。所以租与买house在utility costs上基本是一样的。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229564@0)

人家房东都包水电暖气, 甚至开保的说. -001isbetter(001-is-better); 2006-9-26 (#3229685@0)

So why you sold your house? -watcher00c3c(麦田守望者); 2006-9-26 (#3229507@0)
板主：这个属于住房板，请搬一下家。谢谢。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229509@0)
闭上眼睛，用膝盖想都能知道房子没有涨跌的情况下，买房住要便宜，还用得着算？否则，出租房子的公司怎么挣钱？ -ghyll(阿土); 2006-9-26 (#3229511@0)
卖房赚的一万要付佣金5%? 不是（12万+15万）的5%吗？ -tryagain(Cool); 2006-9-26 (#3229545@0)

为什么要加上12万？ -genie(还行); 2006-9-26 (#3229550@0)

买新房。可能是24万! -tryagain(Cool); 2006-9-26 (#3229558@0)

人家买的是新房，没有佣金，而且好象是40几万的新房 -genie(还行); 2006-9-26 (#3229826@0)

15万　X　5%　=　$7500 + GST :(( -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229551@0)

加上买新房的佣金，至少亏两万 -tryagain(Cool); 2006-9-26 (#3229568@0)

人家又买的是新房，哪来的佣金？ -hahaha_ly(咳....); 2006-9-26 (#3229583@0)

卖掉以后住哪里了？ -rollor(Rollor); 2006-9-26 (#3229565@0)

晕倒。我买新房已经在着XB一年多了。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229580@0)

for a detached property in GTA area, carrying cost (property tax & utility cost, excluding mortgage interest) should be at least around $500 month -myhome(Home); 2006-9-26 (#3229577@0)
房屋上市，2星期就卖掉了，房事很火嘛。。。 -noproblem(大可以); 2006-9-26 (#3229581@0)

一言难尽。房事仍然火爆。这几周（包括一次Open House）来看房子的至少有50以上。可是给价的只有这一家。房子太旧了，要upgrade的东西太多。开价$15.9万，这个买主只给到$15万。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 {126} (#3229605@0)
如果不接受再等多久能卖出去不知道。可能还要再搭上几千装修一下，即使能多卖几个钱也不一定滑得来，加上精力上的摧残。早点了断算了。

那么偏僻的蛤蟆屯都有这么多人看房，说明想买房的人不少，这房事如何能冷却下来？。。。 -noproblem(大可以); 2006-9-26 (#3229659@0)

四年比租房省了$20000不是一个小数目。买房的开销你算没算水电暖气等其它所有的费用？ -renters123(renter123); 2006-9-26 {202} (#3229596@0)
另外你付的3万首期以及很快就还完的9万，如果都存在银行里会给你带来多少利息？这样算下来可能你买房也没比租房省多少了。你抓住了很好的买房时机和很好的卖房时机，理应比租房合算很多才对。不知道我这个分析对不对？
That's a real thing for house buyer in 1996~2002. They make money for sure. If put LZ case in 1989~1996, then we will see another results. There are always people who can make money. -middle-class(ship); 2006-9-26 (#3229629@0)

agree, if bought the property between 02-06, then overall case will be different -myhome(Home); 2006-9-26 (#3229739@0)

03~04 still ok for 4~5 years period from bought time. But 05~06 for next 4~5 years period, paper$ may be a issue. But maybe start from next year, situation is stable and overall making money again. -middle-class(ship); 2006-9-26 (#3229786@0)

不要忽略timing的作用啊，不同的时间区段可能得出完全相反的结论。现在鼓励别人买房，不是你想把第二套房也卖了吧，玩笑，玩笑． -firefly888(意如流水任东西); 2006-9-26 (#3229656@0)
3万的downpay四年来就应该是6万。如果你买了aapl，现在就应该是10万。 -skywriting(天书); 2006-9-26 (#3229688@0)
还有你那个很快就还完的9万，也能再生出个10万来。一句话，你亏大了！ -skywriting(天书); 2006-9-26 (#3229695@0)
感觉买房还不如租房划算.至少是你这种情况.买房的钱,存起来或是买基金什么的,这么多年下来能赚不少现在租房很便宜,800说不定水电都包了.这么算下来经济上根本不占便宜,更别说你搭上的时间,精力了,修啊,,整的,不合算. -cool_guy(cool guy); 2006-9-26 (#3229895@0)
且慢恭喜楼主，我看他并没有省下两万，反而是亏了。 -smallwhale(喝不了咖啡); 2006-9-26 {685} (#3229946@0)
很多人不明白资金是有成本的，别人问你借12万，4年后还你12万，你愿意吗？那如果自己借自己12万，4年后难道这个资金就没有成本吗？大白乎弟兄认为他省了2万是在忽略了12万本金的应得收益的基础上得出的。

假定这12万是用于投资，且不说过去4年的牛市，即使按历史平均水平8%，4年下来应该有12X4X0.08=3.84万（税前）。假设边际税率31%，投资所得是capital gain，应税额减一半，税后应该有3.84-3.84*31%*0.5=3.24万。这里算12万是4年，是因为大白乎说他贷款很快就还了，而且4年里还有装修2万投入，所以简化为一次投入12万。即使12万实际投入时间没这么长，那也就3.24万里去个零头，近3万还是有的。所以我看大白乎没省2万，只能说他的12万资金在这4年里取得了4.17%的税后收益，比GIC还是强一点（过去4年的大部分时间GIC大多只有2%-3%多）

赫赫，就你精明。大白呼岂是等闲之辈？line of credit始终都没闲着，一旦还上就拉出去投资了，总体回报约10%。因为是论房，也就没提挣钱那茬。反正更你们租房论者是鸡同鸭讲，领佛清爽。 -23456789(大白乎); 2006-9-26 (#3229990@0)

同意，真是鸡同鸭讲，没有房的人们，是不理解用房屋得到secured line of credit去投资的好处，说了也是白呼的说。。。 -noproblem(大可以); 2006-9-26 (#3230013@0)

如果真得想借钱投资（我劝你还是别，因为你看起来本领不大），完全可以用margin（Premium）、credit card（现在有1%，3.99%的），都可以抵税。那些搞房产的把什么事都和房子搞起来，好像房子就是唯一的投资渠道。 -skywriting(天书); 2006-9-26 (#3230030@0)

别这么激动嘛。租房论者往往忽略了买房的享受，买房论者往往忽略了购房资金的成本。你既然要谈省钱，那这一块以你之精明是不应该漏去的。实话说吧，你在这房子上没挣到钱。当初买高价增值潜力大的房子或租房投资，比你现在 -smallwhale(喝不了咖啡); 2006-9-26 {12} (#3230022@0)
更有利可图。
为什么只有10%？因为你是借来的钱，不敢承担风险。4年的汇报10%，还是搞经济的，笑掉大牙。 -skywriting(天书); 2006-9-26 (#3230035@0)

Agree. LZ only counted the cost of the interest of the mortgage, but neglected the capital cost of the balance (paid portion). -casino(CASINO); 2006-9-26 (#3230764@0)

大白乎勇气可嘉，买房没涨价照样摆出来分析。四年前买房，大部分应该是涨不少。我家也是2002年买的。 -dusk(小桥流水); 2006-9-26 (#3230029@0)
'赶快买房的结论' 不敢苟同。因为你的房子小赚，没亏－－所以你得出如此结论，如果你的房子卖的时候比买的时候低20%或10％，你的结论完全相反。 -hai(欲速不达); 2006-9-26 (#3230128@0)

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