本文发表在 rolia.net 枫下论坛每月月底月初是房东和租客容易出现争执的时候，找了一些资料贴出来，希望双方都有一些了解。


安省租客保护法


◆ 关于新租客
新租客应与房东一起决定租住的单位，其中包括的服务和屋内设施，如停车位、有线电视、暖气、水电等。

◆ 关于租房押金
房东可以向新租客收取押金，但不能超过1个月。如果房租每周付，则押金不能超过一周的房租。该租房押金只能用于最后一个月或一周的房租，不能用于清洁或维修出租屋等其它用途。如果房租合法增加，押金也应相应增加多样数目。每年，房东必须给租客的押金付6%的利息。

◆ 关于远期支票
房东应该告诉新租客，如何支付房租，用现金、支票或定金；房东可能建议租客使用远期支票(Post-dated cheques，即预先填好每个月交租日期的支票，这些支票可以全部一齐交给房东，支票到期时房东再到银行入数——译者注)，但租客不愿使用该类支票时，房东不能拒绝给他租房。

◆ 房租收据
当租客要求房租、押金或其它收费的收据时，房东必须提供。房东提供收据不能收任何费用。

◆ 关于加租
绝大多数情况下，新租客住满12个月，或上次加租12个月之后，房东才可以加租。房东任何一次加租，都必须至少90天前书面通知租客。安省出租屋仲裁委员会提供这类通知的正式表格。房东增加的房租可以不超过政府规定的“加租幅度”，也可以比这一幅度高。

◆ 加租幅度
每年安省政府会制定1个加租幅度，并于8月31日公布。这个数字供来年1月1日起及其后房东加租参考。2001年的加租幅度是2.9%，2002年为3.9%。这个加租幅度不需要安省出租房屋仲裁处批准。绝大多数情况下，超过上述加租幅度，在向房客收取费用之前，房东要得到“仲裁处”的批准。

◆ 何种情况下房东可以超过规定加租
房东在以下情况下，如果加租超过政府规定的加租幅度，需要向“仲裁处”批准。
1.房东在政府有关税项和收费方面，及/或在设备方面的花费明显增加；
2.房东进行重要修缮或维修；或者
3.房东增加了保安服务。

但是，因维修、修缮或保安服务而加租的幅度每年不能在规定幅度之上超过4%。但是因政府有关税项和收费，及/或在设备方面的花费而增加的房租，经批准在加租幅度上没有限制。

如果房东为租客进行重要修缮或维修，购买新设备，或增加新的服务，该租客可以同意房东加租超过加租幅度。但双方须在“仲裁处”提供的表格上达成书面协议，在政府规定的加租幅度之上，最高增幅不超过4%。

租客在签署该协议后，有5天时间可以改变主意，但必须书面通知房东自己不同意这份额外的加租。如果双方已就额外的加租幅度达成协议，房东不必到“仲裁处”申请批准(待续)

租房法律法规查询电话：416-292-2832直接按22006；租客与房东如果发生租房争议，可联络安省出租房屋仲裁处，电话：1-888-332-3234；网站：www.orht.gov.on.ca









◆ 何种情况下房东可以超过规定加租
房东在以下情况下，如果加租超过政府规定的加租幅度，需要向“仲裁处”批准。
1.房东在政府有关税项和收费方面，及/或在设备方面的花费明显增加；
2.房东进行重要修缮或维修；或者
3.房东增加了保安服务。

但是，因维修、修缮或保安服务而加租的幅度每年不能在规定幅度之上超过4%。但是因政府有关税项和收费，及/或在设备方面的花费而增加的房租，经批准在加租幅度上没有限制。

如果房东为租客进行重要修缮或维修，购买新设备，或增加新的服务，该租客可以同意房东加租超过加租幅度。但双方须在“仲裁处”提供的表格上达成书面协议，在政府规定的加租幅度之上，最高增幅不超过4%。

租客在签署该协议后，有5天时间可以改变主意，但必须书面通知房东自己不同意这份额外的加租。如果双方已就额外的加租幅度达成协议，房东不必到“仲裁处”申请批准(待续)

租房法律法规查询电话：416-292-2832直接按22006；租客与房东如果发生租房争议，可联络安省出租房屋仲裁处，电话：1-888-332-3234；网站：www.orht.gov.on.ca



◆ 何种情况下租客可获得减租
有如下情况，租客可以向“仲裁处”申请减租：
1.房东不履行额外加租协议上的承诺，或
2.政府减免租房税收，或
3.房东在减少或停止某些服务时没有同时减少房租。

◆ 关于公寓的维护
1.租客的责权利
1)租客要按照人们通常所认为的清洁标准或常识保持租住房间的清洁。
2)租客要对那些自己或客人损坏的财产负责，无论是有意或无意造成的损坏。
3)租客如果发现房间里任何部分维护不当或没有得到必要的维修时，不应该隐瞒不报。否则，这类租客可能被房东赶走。
4)如果房东没有尽责维护或维修房间，租客可以向“仲裁处”申请房东免除租金，或由“仲裁处”批准退还租金。“仲裁处”的通知会注明要退还/免除的租金数量以及退还或免除的方式。租客在申诉时，也可以申请“仲裁处”通知房东进行指定的维护或维修。

2.房东的责权利
房东要保证出租物业的完好，如果某种设备因为正常磨损而不能使用时，房东必须修理。

房东必须遵守省政府或市政府所规定的健康、安全和维护等所有法律法规和条例。例如，政府规定，从秋季到春季这一期间，房东必须保证暖气的开放并保持政府规定的最低温度。

主要服务

房东不能关闭或阻断对租客供应的电、燃料(如天然气、燃油)和冷热水。
关于维护的更多信息，可以在单独的维护维修指南中获取。(续一)

租房法律法规查询电话：416-292-2832直接按22006；租客与房东如果发生租房争议，可联络安省出租房屋仲裁处，电话：1-888-332-3234；网站：www.orht.gov.on.













关于隐私

◆ 在以下情况下，房东不用书面通知租客就可以进入出租房间：
1.出现紧急情况，比如发生火灾；
2.租客允许；
3.租客书面同意允许房东夜间查房的“护老院”房间；

◆ 在以下情况下，房东不用书面通知，可以在早上8点到下午8点之间进入出租房间：
1.租房合同要求房东清扫房间，除非协议允许房东在另外的时间清扫；
2.双方任何一方已经通知将终止租约，或双方已经同意终止租约，房东要带新租客看房
(虽然不要求有书面通知，但房东必须尽量提前告诉租客)；

◆ 在以下情况下，房东必须提前24小时通知租客以后，才能在早上8点至下午8点进入出租房间：
1.在出租房间进行维修或工作；
2.允许潜在的买主、保险商或贷款方察看出租房间；
3.按照公寓条例，要对出租房间进行调整，从而允许工程师，或建筑师，或类似的专业人员对出租房间进行检查；
4.出租合同里允许的任何合理的理由；

租约终止及续约

房屋租期满后，租客可以不搬，如果房东和租客同意，双方可以续约，或者新租。

如果租期结束而尚未签署新的合同，租客有权逐月或者按周在出租房间里居住，依据租金缴付的周期而定。在这种情况下，以前租约里的所有规定仍然对房东和租客有效。但是，房东可以按照租客保护条例规定的数量增加房租。

◆ 如果租客想退租
租客如果计划搬出，必须以“租客通知单”(Tenant Notice)书面告知房东将终止租房。租客使用出租屋的最后一日为正式的“终止日”

按日或按周承租的租客必须提前28天通知，按周承租的租客，终止日必须是一周租期的末尾。按月承租的租客则须提前60天通知，终止日为一月租期的最后一天。租期内的租客也必须提前60天通知，终止日则不能早于租期的最后一天。
租客和房东双方同意提前结束租约，但应该达成书面协议。这类情况下，任何一方都不必提交终止通知。

护老院的租客可以提前终止租约，但须提前30天书面通知房东。(续二)














关于让租 Assignment of tenancy

租客可以将其租用的房间(他们对出租屋的使用权)让与其他人继续租住。这种情况叫让租。在让租以后，新的租客代替了原租客。但是，租赁合同里所有的条款都维持不变，就象没有换租客一样。

租客要让租的话，必须征得房东的同意。如果房东不同意，或者在7天之内对租客的要求不予回答，出租屋现有租客可以书面通知房东终止房屋租赁。

如果租屋现有的租客是按月租房，或签订的是固定租期的租约，那么，他必须给房东30天的终止通知，；如果不是按固定租期而是每日或每周付房租的租客，则必须给房东28天的终止通知。现有租客一旦决定让租，必须提前30天通知房东。

房东必须有合理的理由才能拒绝现有租客建议让租的特定人选。

如果房东同意让租，那么因让租而导致房东花费的合理费用及赔偿费用则需要原租客付。但不可收取一种标准费用，或按房租比例收取费用。

如果租客因房东不同意让租，或在付给房东的费用方面与房东发生争议，租客可以向安省出租房屋仲裁处(电话：1-888-332-3234，网站：www.orht.gov.on.ca)申请解决。

身为公寓管理人员的租客，或租住公屋、资助性或非盈利性房屋的租客，不能将他们的租屋让租。如果接受让租的租客没有资格居住护老院的话，护老院的房东可以拒绝他。

转租屋 Sublet

具有固定期限租约的租客迁出现有租屋，让其他人居住一段时间，但在租约终止前，该租客再回到该租屋居住，这类租屋叫转租屋。

在转租屋中，租约及房东与租客的关系继续有效。原租客必须继续付房租，并履行租客的其它职责。相对于转租客而言，原租客也就是“房东”(俗称二房东)，必须履行所有房东的职责。

当原租客找人合住时，该租屋并非转租屋，而原租客也不是合住者的房东。

租客必须获得房东的同意才能将房屋转租。如果租客已找到潜在的转租客，房东如果没有合理的理由，则不能拒绝他转租该租屋。

身为公寓管理人员的租客，或租住公屋、资助性或非盈利性房屋的租客，不能将他们的租屋转租。

如果要转租的新租客没有资格居住护老院的话，护老院的房东可以拒绝转租。
(续三)



房东终止合同

只有在符合租客保护法规定的情况下，房东才可以终止租房合约。房东如果要租客搬出租屋，无论理由如何，房东首先必须书面告诉租客，给租客一份终止租房合约的通知。房东终止租房合约的通知必须采用安省出租房屋仲裁处的正式表格。

房东终止合约的理由

租客保护法规定，租客或租客客人出现以下行为，房东有理由请租客搬出租屋：

不付清房租；
经常晚交房租；
违法行为；
影响到其他人的安全；
干扰其他租客或房东的生活；
在出租屋里住了太多的人(过分拥挤)；
在转租以后没有申报收入。

如何对待宠物

如果租客豢养的动物发生以下情况，房东可以驱逐该租客：

造成不适当的损坏；
引致他人或房东严重过敏反应；
干扰了该物业其他租客或房东的生活，比如发出不适当的噪音；
对他人表现凶猛，影响到他人的安全；或
属于天性危险的动物种类

“无过失”理由

其它一些不涉及租客行为的理由也会使房东驱逐租客，包括：

房东想将出租屋收回自住，或给其配偶、同性伴侣、孩子，或任何一方的父母居住；
房东已经同意将物业出售给其他人，他们希望将该物业全部或部分用来自住，或给其配偶、同性伴侣、孩子，或任何一方的父母居住；
房东计划对物业进行大修或装修，需要腾空房间；
房东计划清除出租物业；
仅以治疗或康复原因住在护老院的人，治疗或康复疗程结束；
护老院的租客所需要的照顾超过了该护老院所能提供的服务，或其不再需要该护老院所提供的这类看护。


问：房屋在出租之前，房东需要了解哪些内容？

在出租房屋之前，房东必须透彻地研究和理解法律的有关规定、房东的责任及租房合约的制定等。通常，房东特别关心租客信用的问题。然而，所有房东首先应该考虑的是出租屋自身。房东必须确认要出租的房屋符合现有法律的一系列规定，将要出租的房屋必须达到健康、安全、居住和保养的最低标准。将要出租的房屋必须符合市政标准和区域规定、消防标准及安省建筑法的有关条例。房东还应该了解他们的职责，无论该出租屋的条件如何，都要确保房屋符合健康、安全、居住和保养的标准。

问：房东有调查租客的权利吗?

租客保护法规定，房东有权调查准备租房的租客。房东应该运用租客保护法中有关此项的规定，对租客进行有效全面的调查。调查潜在租客对预防将来发生危及房东的问题非常必要。除了保护房东自己的财产之外，房东还有责任考虑其他租客的合理感受并保障他们的安全。所以，房东必须履行租客保护法所规定的房东的责任和义务，对潜在租客进行调查，以确认潜在租客的情况。

问：房东可以调查租客的哪些信息？

房东可以了解租客的收入、信用审核、信用纪录、租房纪录、担保人或其它不违反安省人权法有关条款规定的信息。根据现有的租客保护法，调查租客信息的权利和方式也要符合安省人权咨询委员会(Ontario Human Rights Commission Board of Inquiry)的规定。房东最好使用统一的出租房屋申请表来了解租客信息。

房东在对租客进行信用调查时，只有在调查租房纪录、信用纪录和权限时才能调查租客的收入。租客收入信息不可单独使用。常见的情况是，租房申请表也要求潜在租客提供与雇主、现有住址、现在和以前的房东、银行信息等内容，最重要的条件是，租客允许房东对租客进行信用调查。除非房东已经征得潜在租客的书面同意，房东不可调查这些保密信息。

房东在审批一个人的租房申请时，房东有权使用某人的信用信息。如果潜在租客拒绝提供租房记录和信用记录，那么，房东可以根据对方的收入情况来决定是否将房屋租给对方。

问：有必要确认潜在租客提供的信息吗？

相当有必要。在决定将房屋出租给申请人之前，如果不对潜在租客提供的信息进行确认，整个调查过程实际上没有什么意义。房东确认信息的方式包括：
a) 通过电话本复核潜在租客的姓名和住址；
b) 联系租房申请表上提供的人名；并在某些情况下，
c) 亲自拜访潜在租客以前的房东和雇主。

问：小规模房东如何取得潜在租客的信用纪录？

小规模的房东往往很难获得与租客信用相关的资料，除非你是信用委员会(credit bureau)的成员。很多房东经常通过地产经纪和银行工作人员协助完成信用调查手续。通常情况下，银行或地产公司会收点费用帮你取得这些资料。很多企业，特别是银行和地产公司都是信用委员会的成员。有些私人企业也能对房东提供类似的服务。

问：房东真的有必要进行严格的调查吗？

恶意租客经常找小规模房东下手，因为这类房东急于找到租客，轻信，而且很愿意在没有书面合同的情况下接受租客。实际上，如果你出租房屋，就等于开始经营，你自己拥有这个业务，并通过商业行为有效地管理你的业务，才能保护你将来不受损失。因此，房东不要仓促决定将房屋出租给潜在租客，这一点非常重要。如果房东不经调查和确认就接受租客，那么，当他们后来发现租客提供的信息是假的时，则不能终止租约。


有关房租

当要出租的房屋腾空以后房东可以确立新的租金数额。一旦房屋要重新出租及新的租金数额确立，就要遵循租客保护法中有关租金的规定。

有关租客调查

房东有权对潜在租客进行调查，这类调查一般可以通过要求收入信息、信用审核、信用记录、租房记录、担保人或其它不违反安省人权法有关规定的方式来进行。

有关歧视

安省人权法还对房东及租客关系进行了如下规定：每个人都享有同等的租房权利，不因种族、血统、出生地、肤色、民族背景、国籍、信仰、性别、性取向、年龄、婚姻状况、家庭状况、残障或者受政府救济而受到歧视。

有关租房押金

在签定租房合约之前，房东可以要求潜在租客支付一笔租房押金。房东要求的押金数额最多不能超过一个房租支付周期的租金(即月租/周租)。如果租客接受这一条件，该押金则可用以支付租约终止前一个房租支付周期的租金(即租期内最后一个月的房租)。

有关押金利息

房东要给租客的租房押金每年支付6%的利息，如果房东到期没有支付这部分利息，租客可在随后的房租中扣除这部分费用。

有关收据

房东应该根据租客的要求免费给租客提供有关房租、租房押金、租金欠款或其它任何支付给房东费用的收据。房东应该保留这类收据的副本。即便这类费用是以现金支付，房东也应该提供收据并保留收据副本。

有关重要服务项目

在租客租住期间，房东任何时候都不能停止或有意阻挠任何重要服务项目、护理服务或规定食物的合理供应。重要服务项目包括燃料、水电、煤气和冷热水.




根据租约，租客有资格使用出租屋之日即为租期开始之时。即，只要租客租住了该出租屋，租约就生效，无论租客实际上是否在里面居住。

如果租约不是书面的，房东必须给租客提供书面的房东有效姓名和地址。房东必须在租期开始21天之内将这类资料提供给租客。如果房东不提供上述资料，租客有权缓付房租直到房东提供为止。

如果租约是书面的，则必须在租约里列明房东的有效姓名和地址。租客将签好字的租约交回房东之后，房东应该在21天之内给租客一份有房东和租客签字的租约。如果房东没有在21天内提供该份租约，租客有权缓付房租直到房东提供为止。

租约到期时租客既不续签也不终止合约的情况下，如果租约是定期的，租屋应该按月续租；如果租约是阶段性的，租屋则可按周、月、年或阶段性时间来续租。

以前签订的租约中如果有违现行租客保护法规的内容视为无效。

房东不能在租约里强行设置“不准养宠物”的规定。

房东或租约不能要求租客提供远期支票(post-dated cheques)或其它不合理的房租支付方式。

房东有权事先在租约里对每年的维修检查、基于买房按揭或保险延期的检查做出规定。这些权利在租客保护法中并未涉及，所以必须在租约里列明。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net